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4人名義の土地家屋の行方

兄妹4人名義の、土地家屋(実家を相続した)を所有しています。
不動産屋と話をして、「売る」ところまで話が進みました。
しかし、兄が急に「借家にする」と言い出しました。
家は大変古く、兄が所有しているマンションを担保にローンを組んで、新築の家を建てて期限を決めて借家にすると言っています。(兄は新しく事業を始めようとしていて、その儲かったお金で、将来買い取って、私たち3姉妹にお金を払うと言っています。)
当初買う予定だった家族に、その話をしたそうです。
私たち3姉妹には何の相談もなく、そこまで話が進んでいます。
明日、不動産屋から私たち3姉妹に電話がかかってくるとのこと。
「売るのか売らないのか」の返事を聞きたいそうです。
兄は絶対に売らないと言っています。
私たち3姉妹が売ると言ったとしても、兄にも所有権が有るので当然、売れません。
そしたら、土地家屋は宙ぶらりんになってしまいます。
そうなると、私たちの子供への相続にも影響します。
「相続に影響するわ、兄に反対したことにより兄とも音信不通になるわ」と考えたら、兄の考えに賛成するしかないかな、と思っています。
ここまで来ると、売った時のお金が入ってくる云々よりも、この問題を子供の代まで残したくないと言う思いからです。
弁護士に相談している時間がないので、投稿しました。
ご意見、お願いします。


70 件のコメント
1 - 20 / 70
4人名義というのは、そういうことだと思いますよ

経緯は、4人とも売る気で不動産屋と交渉してたけど兄が気変わりした、って事で良いのですか?
誰が不動産屋と話をしてたのかが不明瞭だったのですが、兄を含めてないのなら、ダメだろうと思います
どっちにしろ売りたいなら兄を説得すべきかと思います

弁護士?は関係なくない?
>共有人全員の同意がなければ売れない・・・それは違います。

こちらの不動産屋のHPには、共同名義の不動産の売却には共有者全員の同意が必要、とありましたよ
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/life-column/mr-7483/
突然のことで困惑されていることと思います。

しかし、そんな時こそ一旦落ち着くことが大事です。
まず、スレ主様が状況を完全に把握し、考えをまとめることが先決です。

お兄様が関係者に事前に相談なく事を進めていることが問題の発端ですので、その点をはっきり伝える必要があります。
不動産屋さんには、突然のことで考えがまとまっておらず回答できる状況にないことを説明するしかないでしょう。
不動産屋さんは、何かしらの言質をとろうとして色々と言ってくる可能性がありますが、今は返事ができない状況であるとはっきりと答えるしかないですね。

その後、落ち着いて、しかるべき場所へ相談しましょう。
自治体によっては、弁護士による無料の法律相談をやっているところもあります。方向性だけでもアドバイスをもらい、本格的に依頼するかを判断すればいいでしょう。


ご兄弟で仲良くしたいとのお考えかもしれませんが、このような身勝手なことをするということは、今後も色々と問題がでてくるのではないかと危惧します。変な妥協は更なるトラブルの元になりそうです。

ご兄弟でよく話し合い、良い方向に進みますことをお祈りします。
誤解している点がいくつかあります。

一番大事なことは、

兄弟と共同所有している不動産は、共有人全員の同意がなければ売れない・・・それは違います。

共有持分、つまり自分の名義部分だけであれば、他の共有人の同意がなくても自由に売却することができます。

全員同意しなければ売れないという不動産業者もいますが、それは誤り。取り扱っていないだけ。

家屋は売れませんが、自分の持ち分は法的に売ることは可能。

> 弁護士に相談している時間がないので
急ぐ必要はありません。ここは保留。事情を業者に話せばいいでしょう。
そのうえで、弁護士に意見を聞けばと。焦るとあなたの兄の思うつぼでしょうね。

そもそも、あなたの兄の考えは法的に問題点があります。まともな弁護士なら見つけるので、必ず弁護士に相談してください。

オンラインで弁護士に相談できるサイトもあります。調べてはいかが。

>兄の考えに賛成するしかないかな、と思っています。
これは誤解というか思い込みです。

兄のごり押しを通すとよくないですね。
あなたの子どもに影響します。

焦ると、後々お子さんに責められるでしょうね。お子さんと兄のどちらを取るかになってくるかもしれませんが。

>> 銀G3ABF さん

そういうことですね。
投稿者の兄のやり方は法的にも、常識の点でも問題があります。

>> pmaker さん

三井は説明不足。
家屋全体は売れない‥正しい。

しかし、持ち分は売れます。三井は持ち分売却案件は扱わない。
そういう案件を扱う業者に持ち分を売ればいい。

法的に問題はありません。
AIに根拠となる法律を調べてもらいました
抜粋すると、

>民法第251条1項:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」
これが全部売れないという根拠

次に
>民法第206条:不動産全体ではなく、自分が所有している「持分の割合(例:3分の1など)」だけであれば、他の共有者の同意がなくても単独で自由に売却可能です。
これが一部が売れるという根拠

とはいえ、一部が所有できないことで商品価値が既存されて商談が成立しないのが現実的だと思いますよ

実際、兄の取り分の家屋を毀損せずに取り壊しなんて技術的に難しいし、土地を3/4保有できても不要な家屋が乗っかってる状態で、不動産屋が買うとも思えない
売買が成立しないなら係争してもって思いますが・・・
>新築の家を建てて期限を決めて借家にすると言っています。(兄は新しく事業を始めようとしていて、

そもそも、その事業がうまくいくのですかね。事業計画を見せてもらいましたか。きっちり計画をたてているのかは疑問。

>その儲かったお金で、将来買い取って、私たち3姉妹にお金を払うと言っています。)
儲からなかったら、金は払わないという含意はないのですか。事業が成功しなければどうするのか聞いたほうがよろしいかと。
たぶん、答えに詰まるでしょう。

突然あなたの兄が申し出たということは、思い付きと推測されます。
登記簿を見ないと正確なアドバイスは出来ないのですが、みちニャンさん の持ち分だけでも売る事は可能な場合が有ります。
確かに物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、みちニャンさんの分(共有持分と言います)だけを売却する事も可能です。

https://asanagi.co.jp/2025/04/17/18998/

ただ、みちニャンさんの共有持分を売却するという事は、その持分の所有者が第三者になるという事です。
その第三者が「家を立て替えるなんて認められない」と反対すると御兄様の目論見は潰えます。

もう分かったと思いますが、これは御兄様と揉めます。

多少揉めても売った方が良いと思うなら、不動産屋(なんとなく御兄様側と感じます)に「自分の共有持分を売却しようと考えています」と答えて時間を稼いで司法書士又は弁護士に相談して下さい。

御兄様以外の姉妹様も売りたい意向なら巻き込みましょう。

>> pmaker さん

家屋が売れないのは正しい。

しかし、持ち分は売れます。

投稿者の持ち分が買取業者の持ち分に替わるだけです。
それで、投稿者と当該不動産のかかわりは一切なくなります。

他の方も指摘しているとおり、後は兄と業者の交渉になります。

>> とくな のぞむ さん

全く正しいです。

将来、投稿者が、兄と子供のどちらを取るかになってくるかもしれませんね。

兄の考え自体問題があり過ぎで、それを許すとあとあと後悔することになろうかと思いますが、それは、投稿者の思い如何でしょう。

>> sawa875 さん

まあ、一部を不動産屋が買うなら売ればいいと思いますよ

>> sawa875 さん

御兄様の考えに問題があると言う見解に同意します。

私は、今回の建て替えて借家にする云々は、御兄様に不動産屋が提案したんじゃ無いかと邪推しています。
その場所で借家をやると儲かるって誰がどんなデータで判断したんでしょうかね?

姉妹様方が建替云々を認めると、次は、兄妹4人名義のローンにするように言ってくるんじゃ無いかなぁ。又は姉妹でローンの保証人になれとか。
いや、如何にも普通の不動産屋がやりそうな手でしょ?
民法の解釈はほかの皆さんの解釈がおそらく 妥当だと思うので、省きます。

>家は大変古く、兄が所有しているマンションを担保にローンを組んで、新築の家を建てて期限を決めて借家にすると言っています。(兄は新しく事業を始めようとしていて、その儲かったお金で、将来買い取って、私たち3姉妹にお金を払うと言っています。)

儲かるの?
これが儲からないと、結局は兄弟姉妹の関係にヒビがはいると思うよ。

新しく事業を始めるなら、普通に土地を売って、それを事業資金にした方が合理的だとおもうし、
マンションを担保に家を建てたら、事業資金とは別の負債を抱えるので、
事業を始める兄にとってもリスクを増やしているだけだと思うんだけど…。

事業が儲かったら、その時に兄が好きな場所に土地を買って賃貸経営すれば済む話なのに、
なんでメインの事業とは別に賃貸経営するんだろう?

おかしくない???
立地によるけど、一戸建ての賃貸収入なんて、月10万円ぐらいじゃない?

そんな家賃収入が欲しいなら、相続した土地は売って事業資金にして、兄が自分のマンションを賃貸に出して、公団に住んだ方が合理的だと思うんだけど。

それか「家を建てる自宅マンションの担保資金数千万円」で首都圏の中古マンション買って、兄単独で賃貸経営してもらうか。

今の兄プランだと、兄が事業に失敗した場合、担保にしたマンションも相続した土地も、姉妹との関係も全て失うので、兄の判断はリスクが高いと思うし、
成功しても三姉妹との関係も微妙になりそうだし、メリットがイマイチでは…。
他人の懐を当てにして、
(今回の場合、兄妹の持分)
やらなきゃ成り立たない賃貸経営は、破綻しているので、やめた方が良いですね。
やるなら、兄に、持分を買い取ってもらって、勝手にやってもらいましょう。
昔から、後でとオバケは出た事ない。と言います。
貴方が片付けられない問題を子供が片付けるのは、もっと困難です。

もし同意するなら、権利は放棄したものと思っていた方が良いですね。

また、ろつばしんながら、土地の権利が有るんだから、新しい建物の融資にも絡んでくれとか言う話まで発展したら、それは絶対に辞めた方が良いです。最悪負債を負うことになります。

どちらにしても、今回はハッキリさせておいた方が良い案件だと思います。

>> トッチン@寝不足 さん

これもそのとおり。

自宅担保の借金が、住宅ローン並みに低くはありません。兄の信用力いかんでは、相当高利になります。
それで儲かるの?…です。

>> しろくまさん さん

そのとおりですね。
投稿者が、賢明な判断をされることを望みます。

最低限、兄の差し出す書類を司法書士に見てもらうべきです。
老婆心ながら。
弁護士は守秘義務があります。一族の恥ずかしいと思うことでも、つつみ隠さず話しましょう。
兄との関係を重視するあまり、
子どもに迷惑をかけないようにしましょう。

他の方も言っていますが、東京ならともかく、あなたのすんでいる地域で賃貸収入はそれほど得られません。
いろんな意見が見られますが 売らない方向が良いように思います。法的には皆さんの言う通り。
リスクもある。しかし、元々は自分で汗して得た物でない。最悪無かったと考えられる。自分達の子供への相続など考えるのは邪道。
売却には手数料、一時所得、翌年の保険料、税金増額などで 手元に幾ら残りますか?
 また、調停で弁護士を雇うと着手20万、決着時に相続額の20%を請求させる。たとえ一言も言わなくても!
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