4人名義の土地家屋の行方
みちニャン兄妹4人名義の、土地家屋（実家を相続した）を所有しています。
不動産屋と話をして、「売る」ところまで話が進みました。
しかし、兄が急に「借家にする」と言い出しました。
家は大変古く、兄が所有しているマンションを担保にローンを組んで、新築の家を建てて期限を決めて借家にすると言っています。（兄は新しく事業を始めようとしていて、その儲かったお金で、将来買い取って、私たち3姉妹にお金を払うと言っています。）
当初買う予定だった家族に、その話をしたそうです。
私たち3姉妹には何の相談もなく、そこまで話が進んでいます。
明日、不動産屋から私たち3姉妹に電話がかかってくるとのこと。
「売るのか売らないのか」の返事を聞きたいそうです。
兄は絶対に売らないと言っています。
私たち3姉妹が売ると言ったとしても、兄にも所有権が有るので当然、売れません。
そしたら、土地家屋は宙ぶらりんになってしまいます。
そうなると、私たちの子供への相続にも影響します。
「相続に影響するわ、兄に反対したことにより兄とも音信不通になるわ」と考えたら、兄の考えに賛成するしかないかな、と思っています。
ここまで来ると、売った時のお金が入ってくる云々よりも、この問題を子供の代まで残したくないと言う思いからです。
弁護士に相談している時間がないので、投稿しました。
ご意見、お願いします。
70 件のコメント
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>> とくな のぞむ さん
全くもって、そのとおり。邪推ではありませんよ。わたしもそう書こうと思っていました。投稿者の兄はおそらく、書類を出して判をおせと言うはず。その書類に連帯保証人の条項もあるかと。
そこが一番大事だと思います。
とくな のぞむさんのご意見とほぼ同じですが、
将来、借金の連帯保証人とかで巻き込まれるのが一番怖いです。
(1) 現在誰も使っていないなら売却する。
(2) 使いたければ、その人が買い取る。
(2)が出来ないなら、(1)しか方法は無いでしょう。
良くお兄様と話し合って下さい。
揉めたくないなら、金額は譲歩しましょう。
気になったのは新築した家の建物登記は当然(資金を出した)お兄さんですよね。
土地だけ持分(底地権)を持っていても、実質的に無価値になります。
建物単体(借地権)の売買は普通に可能になります。
そういった事も念頭に置いてください。
残酷な話で申し訳ないですが、スレ主様の兄貴さんを私は「信じるに値しない」という判定です。仮に兄貴の意志通りに新築借家にしたいのであれば、あなたが早急に持ち分を兄貴（ないし持ち分売却を請け負う業者）に売却して、金の切れ目が縁の切れ目にした方が良いと感じます。
※儲け話とたらねばを結合させている人物は、周辺から排除するのが幸せの第一歩です。
法的な話については、ネット上の噂話を真に受ける様なスレ主様に些か心配がありますので、こういうのを紹介しておきます。初回無料。当日枠に余裕があれば飛び込み対応も出来る筈です。
法テラス
https://www.houterasu.or.jp
>> sawa875 さん
三姉妹にとってメリットがないのは勿論、兄にとってもメリットがあまりない。業者が得をするという見立ても分からなくもないけど、
土地売買が決まっていたのだから、売買手数料が得られる宅建業者にも、建築が確定しているから土建屋の売上も確定しているはず。
ややこしいだけで、業者が得をするのか？さえも、俺には分からないです…。
誤）
土地売買が決まっていたのだから、売買手数料が得られる宅建業者にも、建築が確定しているから土建屋の売上も確定しているはず。
正）
土地売買が決まっていたのだから、そこに建てる建築も確定するだろうし、売買手数料が得られる宅建業者も、土建屋の売上も確定するはず。
追記
土建屋のところは不透明だけど、人手不足で建築を断る状況の中、わざわざ多重債務するような兄の建築発注を欲しがるんだろうか…。
sawaさん推測の通り、土地を買った人のローン優遇で家を建ててもらった方が土建屋事業的にもメリットあると思っちゃうし。
「売る」でもいいけど、
ひとまず「売らないけど、兄の計画にも疑問があるので、賃貸することにも反対している」って返答でもいいのかもね。
んでもって、不動産屋に対して、
「不動産屋からしても、売って仲介手数料を得た方がよいですよね？賃貸して管理手数料を得ても微々たるものでしょうし、兄に家を貸すプランを撤回して売却するよう、アドバイスしてもらえませんか」とか、
不動産屋経由で兄を説得できたりしないのでしょうか。
不動産屋と土建屋がグルの可能性があるけど、
なおさら、不動産や兄に「建築費の相見積を要求」してみては？
お兄さんが事業を手がけようとしているなら相見積は当然に承諾するものだと思うし、
兄にも三姉妹にもデメリットはありません。
一番すっきりするのは、三姉妹の共有分を兄に買い取ってもらうことで共有を解消することですが、これも話し合いですね。持ち分だけを買い取ってくれる業者もいます。あとは、兄とその業者で解決してもらうと割り切ることができるか(ただ、自己の持ち分だけだと査定額が下がります)。
>> トッチン@寝不足 さん
トッチンさんはとても親切ですね。全く持ってそのとおりですね。
トピ主の兄は、他の方も推測されているように業者にそそのかされての突発的行動と思います。
最初の姉妹等の合意を突然反古にすること自体不誠実ですね。
トピ主が兄の思惑通りに動かされないか心配です。子どもへの影響が及ばないようにお祈りします。
>> そらむ さん
これもそのとおり。あとはトピ主が決断できるかどうかです。子どもに迷惑をかけたくなければ、業者に買い取ってもらうのが一番と思います。
①親の土地を文筆して、
②1/4の兄の持分に極小住宅を建てて賃貸、
③残りの3/4の土地の売却益を三姉妹で受け取れば解決なのでは！？
これは、兄と三姉妹、みんなが納得の一休さん的なナイスアイデアでは！！
んでもって、
兄との関係や兄の妥協点を探るため、
相続分1/4から不足する分については諦めて（兄に譲渡）、
兄に花を持たせるのも落とし所としては、良い線行っているんじゃないかと思います。
>> トッチン@寝不足 さん
自治体によっては、狭い家屋を増やさないため最低面積をありますからね(私の住んでいるところでは、これを引き上げるで問題になっている)。新しく家屋を立てるなら分筆して、権利関係をすっきりさせるのも一案ですね。>> トッチン@寝不足 さん
トッチンさん、さすが！冴えてますね。スマートな解決方法です。ひょっとして、不動産関連業界？正直不動産屋さんも驚くでしょう。
ただ、その家屋の所在地が首都圏、名古屋、大阪ならベストだったのですが、
相談者の家屋が同じ県の地方であれば、極小住宅は買う人がいるのでしょうか。
半分ギャグだけど、以外と良いんじゃないかなーと、思います。
というか、オープンハウスが買わない土地なら賃貸収入も危ういし、何かに血迷ったお兄さんにも役立つんじゃないかなー。
兄弟で分筆して、お兄さんの持ち分だけお好きにどうぞですよね。
大きな売り物は焦ってはダメ。僕ならお兄さんを説得して、不動産業者を入れずに売る方法を考えます。
>> そらむ さん
オープンハウスの営業が家を4棟たてるプランを考えた際、それを見たお兄さんが「それなら、4人で家を４棟建てて4棟賃貸すればいいのでは！」も斜め上にならないことを祈るばかりです🥺
>> トッチン@寝不足 さん
分筆して(小さな家を)新築すれば、一棟一棟は、土地家屋も一人の持ち物になるので、３人は売っておしまい(でいいのでは)。そこまでのコスト(金銭より精神的な)に見合うかは別ですが。>> sawa875 さん
＞相談者の家屋が同じ県の地方であれば、極小住宅は買う人がいるのでしょうか。確かにそうなんだけど、その場合は兄に譲歩して、
妥協に妥協を重ねて1/2にして、残りの不足分は事業が成功したら払ってもらえばよいのかなーと。
（もらえない可能性はあるけど、全損は避けられる💦）
あとは、1/3を文筆して家を建てて賃貸、文筆した三姉妹持分の2/3に駐車場を作って、こっちも家とは別で月極賃貸。
駐車場は借地借家法の範疇外だから、後々、兄の意向とは無関係に売れるんじゃない？
>> そらむ さん
おっしゃる通りです。（ギャグで書きました。すいません💦）
>> トッチン@寝不足 さん
汲み取ってもらえると思うけど…地方ならクルマは必須なので、家の隣地の駐車場は家と一緒に借りてもらえるだろうし、
兄がどう理解するか？はあるけど、折衷案にはなるかなーと。
勿論、しばらくの間、兄との関係性で駐車場を売らずに維持する必要はあるだろうけど、全部を一筆の土地にしておくよりは、マシかなーと。
素人の場合、色々こねくり回すより、
土地だけ売ってしまうのが、1番得です。
素人が、皮算用しても、得する可能性はかなりの低いです。
仮に、これをきっかけに事業を始めたいなら、どうぞ頑張って下さい。
(まったく勧めないけど)
>> トッチン@寝不足 さん
子世代までに持ち込みたくないのが心配事のようなので、共有をなくすのが最優先ですね。分筆するとなると測量する必要があるので、いろいろな準備も必要です(隣地や分筆する土地の形状をどうするかなど)。悪いようにしないから書類に印鑑を押してくれと言われてないかなあ。
兄が「売らずに貸家にしたい」というなら
持分を買い取ってくれ
と言えば良い話じゃないですか。
姉妹3人で話合いました。
不動産屋さんには、売りたい気持ちを正直に伝えようと思います。
兄は法律には大変詳しく、私たち3姉妹は逆に何も分からないので、弁護士に相談しようかと考えています。
弁護士に相談する理由は他にもあります。
兄は、「自分の考えは正しい」と考え、人の意見は聞かないところです。
それと、兄は人間関係を「敵か味方か」で二分する人で、兄の考えに反対したら、私たち3姉妹は途端に敵になってしまいます。
そうなるとなおさら、敵の意見など聞く耳を持たないのは分かっています。
>> みちニャン さん
人の意見は聞かない・・自分に反対するのは敵。一番怖いパターンですね。もう法的に対処するしかないですね。
そうです。弁護士に相談するのが一番賢明です。有料でもお金を払って相談してください。
役所の無料弁護士相談は納得いかない回答しか出ません。法テラスもいいですが、たまにイソ弁程度の弁護士に当たることがあります。
あるいは、市議、県議の中には無料で法律相談を受けるところがあります。共産、公明あたりに多いです。そこを活用するのも手です。
子どもに影響が出ないようにならないようお祈りします。
>> みちニャン さん
法律に詳しいなら、「土地を文筆できること」や、
「土地を1/2や1/3に文筆して狭くした土地に家を建てて賃貸にだしても、家賃収入はそれほど変わらない」
「目減りした土地に賃貸の家を建てた場合、建設費は下がるのでリスクは減って、利回りが良くなる」
ってことは分かると思うよ。
プライド的に受け入れるか？はわからないけど。
>> トッチン@寝不足 さん
その通りでしょう。それも一つの解です。ただ、懸念しているとおり、兄が受け入れないと思います。自分が絶対正しいと思うならなおさら。
ところで、とっちんさんが文筆家だとは認めるところですが、分筆したほうがいいでしょうね。
>> sawa875 さん
誤字過ぎて恥ずぃ🥺私の中での思ったこと考えなので、もしかして姉妹にとって不利になるかもなので参考でお願いします。
私の中で借家にされて、どれぐらい住める家なのでしょうかね？
大変古いという事なので、あと何年は何とか住めるとか。
借家にしたとしても家を残したままなのであれば、家賃収入を４人で割ったらどれだけになるのでしょうか疑問ですね。
この借家の利益も新築家の予算に入るのですよね？
家が古いと何かと修繕が必要になったりしますしね。
これが借家中の問題の火種になると思いますね。
借家にしたいということであれば、金融機関から借金をしてでもお兄さんが姉妹から買い取ったらと思いますね。
それで借家でも何でもすれば良いのではないかと。
仮に今のまま借家にするとしても新事業で儲かる保証は無いのですから期限を決めて、不動産に売るのではなくお兄さんに買い取ってもらう。
期限の時の価格と現在の価格を比べて高い方で買い取ってもらいましょう。
ただ今の１万円と何十年後の１万円の価値は違うと言われてるので同じ価格で売れるとしても難しいですね。
新事業で儲かると言うのであれば新事業するための借金を増額して、家を姉妹に払ってくれたらいいよって言うのがお互い納得かなあと思いますね。
買い取れば借家で凄い儲けが出たとしても仕方なしとして姉妹は納得され、お兄さんは好きなように何とでも自由にできるから良いと思いますね。
借家を続けるのもヨシ、何らかの家に建て替えて借家を拡大するのもヨシということが良い思いますね。
と、勝手いいまして申し訳ありません。いろいろと、そんな簡単にはいかないですよね・・・。
お兄さんが話したという「当初買う予定だった家族」（過去形）が多分そうだと思う
不動産屋は今後、お兄さんと商談しなければならないので成約しないリスクや高く吹っかけられるリスクを考えて、三姉妹から買う価格は相当安くしたいだろうと思う
今度くるなら、不動産屋は断らせるつもりでガッツリ値段を下げてくるか、兄を説得したらって条件出してくると予想
陰謀論的には、兄と不動産屋がグルで三姉妹から安く買い取って兄に転売。まあ、ないだろうけど(^^)
土建屋は、兄に注文もらうより、
「当初買う予定だった家族」から注文もらった方が安心なはずなので、
陰謀論的なストーリーがイマイチよく分からないんですよね…。
当初の家族なら、ローン控除とかで低金利で大きめの額で安定した融資を得て発注する可能性が高そうだけど、
賃貸だとローン控除は使えないし、利回りを考えて注文するだろうから、あまりリッチな注文はないはず。
あまり旨味がない。
土地持っている人に賃貸経営を勧めるスキームってあるんだろうか。
新型のかぼちゃの馬車かな？
でも、かぼちゃ事件後にサブリースは法的に規制強化でやりにくくなったはずだし、
お兄さんが法律に詳しいなら、かぼちゃ事件を知らないはずがないと思うし…。
お兄さんの賃貸経営の話、
「サブリースで家賃保証」とか、そういう話がないか？は確認した方がいいかもねー。
>> トッチン@寝不足 さん
＞陰謀論的なストーリーがイマイチよく分からないんですよね…これは、兄が「家族」に売りたくない＆土地を安く取得したい場合ですね。つまり兄の意向が強いと仮定してます
不動産屋は家族に売りたくても兄が拒んだら結局は売れないので、それなら売り先がない土地を買ってもしょうがないので、兄に売れたほうが利益が出る、そんな感じでしょうか
三姉妹はもう売る気満々なので、安くなっても売ってくれそうだしって感じでしょうか
また、「儲かったお金で、将来買い取って、私たち3姉妹にお金を払う」と書かれており、持ち分買取の余裕資金は現時点ではない(もしくは、資金用途しての優先度は低い)と推測されます。
それまでは、姉妹の持分をタダで使うということですね。
>> 及時雨 さん
新築した家屋(貸家)は兄名義になるでしょうが、土地については共有のままなので、地代相当分を三姉妹に支払うのが通常でしょうが、この点について、本文では触れてないのでわかりません。>> pmaker さん
＞不動産屋は家族に売りたくても兄が拒んだら結局は売れないので、それなら売り先がない土地を買ってもしょうがないので、兄に売れたほうが利益が出る、そんな感じでしょうかそれだと、今の土地を共有したまま、賃貸物件を建てて、
「儲かったお金で、将来買い取って、3姉妹にお金を払う」
という話と一致しませんよね。
土地は兄弟の共有なので、兄も所有者の一人であり、「兄に売れた方が」という構造がわからなくて…
兄に売る（＝家の注文をもらった方）がいいって推測ですかね…。
でも、そうなると、不動産屋や土建屋の陰謀論な話じゃなくて、
単に兄が暴走しているだけになりません？
>> トッチン@寝不足 さん
そんな重い気持ちで書いたわけではないのですが・・・兄からすると三姉妹には後で買うよって言ってますが、適切な価格より安く入手出来たほうが良いわけです
で、安く入手できるチャンスが到来しているということだけです
不動産屋視点からすると、兄の反対で今回の売買は無くなった、でもこっそり兄から三姉妹から半額（例え話です）で入手できるなら買っても良いよって提案されていたとしたら・・・
というブラックジョークです
＞単に兄が暴走しているだけになりません？
三姉妹からすれば、既に兄が暴走してるし、
兄からすれば三姉妹が暴走してる
そもそも兄側の意見は聞けてないので兄がどうのって話は全部保留しています(^^)
>> pmaker さん
＞兄からすると三姉妹には後で買うよって言ってますが、適切な価格より安く入手出来たほうが良いわけです三姉妹から土地を安く手に入れるために、共有の土地に自己所有のマンションを担保に賃貸物件を建てるワケでしょ？
投資回収には推定で少なくとも30年ぐらいかかりそうだし、「事業を立ち上げようとする兄にとってはマイナスがデカ過ぎない？」って思っちゃうのですよ〜。
ただ、ここのへんは推測の部分だし、pmakerさんに疑問を投げても仕方ないですし、
ブラックジョークって話もありますし、
お答えいただき、ありがとうございました〜。
>> トッチン@寝不足 さん
＞三姉妹から土地を安く手に入れるために、共有の土地に自己所有のマンションを担保に賃貸物件を建てるワケでしょ？因果が違います
親が残した土地を利用して賃貸事業をしようとしている
そのために、三姉妹の資産が欲しい。それは安いほうが良い
って因果関係です
本人情報が不明瞭だし不足しているので、限られた情報の中の仮説の１つにしか過ぎません（あんまり仮説に仮説を積み上げていくのは好きじゃないのですが・・）
例えば、
1. 古い家屋のある土地を買って住みたい「家族」が
不動産屋に相談した
2. 不動産屋が土地の持ち主の四兄妹か三姉妹に売却を
もちかけた
3. 兄には、そこで賃貸業を立ち上げたい野望があった
（2に兄が含まれるなら売却の値段を吟味して、
どうするか判断した可能性が高い）
4. 兄は不動産屋と「家族」に売れない旨を告げた
5. 不動産屋は2でもちかけた立場上、今度、三姉妹と
話の続きをする
↑ いまココ
って予想を組み立てます
もう予定は狂ってんだから、5の話し合いは2の条件と
は異なると私は考えるのですよ
で、仮説をいくつかだして、
6-1. 不動産屋は売り先を失ってるから兄の分がない
ならやめると言うか、買っても良いほど値段を
下げる
6-2. 兄の分も必要だから三姉妹に兄の説得の条件を
つける
で、ブラックジョークとして、実は兄と繋がっていて、
6-3. 三姉妹から安く買い取って、兄に安く売る
としたのです
>> pmaker さん
＞（あんまり仮説に仮説を積み上げていくのは好きじゃないのですが・・）まあ、お遊びとしては、よくやるかなあ(^^)
ただ、これが確かか！って問われると、仮説に過ぎないから・・ってなりますね
人に主張するほどの強さだと、やはり事実を元にしないとダメですね
>> pmaker さん
因果関係というより、そもそも「今の高金利な中で賃貸経営って利益出るの？」って疑問です。土地を安く買うロジックに妥当性を与えるなら、
そのコスト（今回は建設費と賃貸経営）がプラスにならないと、結局は割高に土地を取得することになるでしょ？
今は高金利なので、3000万円で家を建てたとして、家賃収入が月10万円前後では時間をかけても返済ができない。
（さらに管理コストを入れたら絶対に無理だと思う）
そうなると、長屋型のアパートを建てて複数世帯に賃貸して、収益を出す感じかな…。
なので兄が目論むのは、長屋かなーと推測するし、
不動産が得をするスキームならば、長屋＋サブリースの合わせ技かなーと。
>> トッチン@寝不足 さん
今、金利高いのですかまあ、兄の事業がうまく行くか否かはスコープ外ですよ
金利が高くとも、その土地の賃貸収入が上回るならやるべきですしね
情報足りないですし、兄の言い分は直接聞けてないから、どういう土地でどういう計画でどういう見込みなのかは兄から直接効かないとわからないんじゃない？